A crise decorrente da pandemia do coronavírus ( Covid-19) faz com que alguns elementos e fatos seja reanalisados sob a ótica do fato extraordinário.
Na relação de contrato de locação, usualmente, a relação estabelecida é de igualdade entre as partes, diferentemente de uma relação de consumo ou trabalhista. Há de se levar em consideração que no direito civil o pacta sunt servanda, ou seja, que os acordos sejam cumpridos, são estritamente relevantes e aplicáveis.
A primeira observação que deve-se realizar é a possível presença de cláusula que dispõe de caso fortuito ou força maior, se existir, a cláusula trará como as obrigações devem ser interpretadas no presente cenário.
Partindo do pressuposto da inexistência dessa cláusula, haverá possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão, pois o que se verifica no presente cenário é o impacto econômico que causará efeito diretamente no equilíbrio contratual, discutindo-se a questão da obrigatoriedade do pagamento.
Em linhas gerais, o legislador, ao prever que situações extremas e inesperadas poderiam acontecer durante a vigência dos contratos, normatizou o que tecnicamente chamamos de teoria da imprevisão no artigo 478 do Código Civil. Nos termos desse artigo, estipula-se que em casos extremos e imprevisíveis - como o coronavírus - quando um contrato se torna oneroso demais para uma das partes, o mesmo pode ser resolvido.
Nesse sentido, o art. 393 do Código Civil prevê que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior.
O art. 567 do mesmo diploma legal, por sua vez, prevê que em caso de deterioração da coisa sem culpa do Locatário, a este caberá pedir a redução proporcional do aluguel.
Ora, em aplicação análoga ao art. 567, se na deterioração é possível a redução proporcional, por consectário lógico, é igualmente possível decotar os valores devidos a título de aluguéis referente ao período em que o Locatário se vê obrigado a manter seu comércio fechado, diante da ocorrência de fatos imprevisíveis.
Ainda que assim não se entenda, o art. 22, incisos II e III, da Lei de Locações (Lei Nº 8.245/1991), prevê que é obrigação do locador garantir o uso pacífico do imóvel, bem como manter, a forma e o destino da unidade imobiliária.
Caso as partes não logrem êxito nessa composição, os locatários podem lançar mão de ação judicial, por meio da qual pode buscar a revisão dos valores do aluguel, com esteio nos artigos 18 e 19 da Lei de Locação, para os contratos que já tenham decorrido mais de 3 anos. Outrossim, para os contratos que ainda não tenham tido o decurso do prazo exigido pela Lei de Locação, o pedido de revisão judicial pode ser fundamentado nos artigos 317 e 478 do Código Civil, podendo ser interpretado atual cenário brasileiro (de pandemia do coronavírus) como um acontecimento imprevisível e extraordinário que coloca uma das partes em situação de onerosidade excessiva.
Deve haver uma indicação precisa das cláusulas que se pretende revisar, em especial com a indicação do novo valor a título de aluguel pretendido. Outro ponto relevante é que, nos termos do art. 68 da lei 8.245/91, será possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo.
É certo que os efeitos mais nefastos da crise econômica ocasionada pelo coronavírus ainda estão por vir e são imprevisíveis. O que é certo é que o mercado de locações comerciais deve ser fortemente impactado, com a gradativa adequação dos preços de mercado a patamares compatíveis com a queda na procura por novos imóveis comerciais e a esperada vacância que a crise irá gerar.